高雄亞灣之鑰 特貿三評選出爐 

投資750億史上最大公辦都更案

計畫開發已超過20年的特貿三開發案，終於成功招商，歷經48小時馬拉松式評選，三宗基地最優申請人分別為：

■北基地：#興富發建設股份有限公司
■南基地北側：#國揚實業股份有限公司 + #台灣人壽保險股份有限公司 合組之團隊
■南基地南側：#國城建設股份有限公司+ #高興昌鋼鐵股份有限公司 組成之智匯方舟合作聯盟

本案預計吸引民間投資金額總計超過750億元，將創全台規模最大公辦都更新案紀錄。

依各基地最優申請人投資預估，特貿三5.3公頃開發後總價值將超過1,200億元，創造至少4,000工作機會，本案地主台電公司及高雄市政府，也將在合作開發中分回超過達10萬坪總樓地板面積(台電60.7%、市府39.3%)以供5GAIoT創新企業、青創基地或會展商業等產業空間設施使用，也就是興富發、國揚、國城三家建商可以賣海景住宅，同時回饋大量商辦面積，來給市府統籌招商等使用。可望結合周邊高軟一二期、亞灣智慧公宅等發展，加速開發亞洲新灣區。

另依據三家最優申請人開發及經營構想，將與市府共同推展5GAIoT產業及興建最符合國際潮流的鑽石級智慧建築，以及設置智慧建築5GAIoT產業創新設計館、智慧零售體驗館與回饋給市府5000萬~1億元不等之規模以供設立5GAIoT推廣基金會、設立5GAIoT創意交流中心，以及在減碳50%目標下，開發興建符合次世代生態環境、開放社會及智慧治理目標成為智慧建築及綠建築之新一代建築新典範。

亦有最優申請人團隊承諾將於開發時同時成立新創天使基金，鼓勵高雄在地5GAIoT新創團隊，並結合陽明交大、與成大人才進駐設立智慧學院與智慧中心，形成公私協力夥伴推動新創產業的生力軍。

由於目前知道得標特貿三的建商,已經這樣規劃

A.北基地是興富發得標，將由Aedas事務所設計(近作為高雄之門,美術一號院)，據報導可能不再興建住宅，改為興建6大棟頂級商辦大樓，辦公室面積超過12萬坪，最高棟高度超過220m，仍有可能調整修正。

天啊,總圖和二期的海景完蛋了!!

使用如下

B.台灣人壽已經被中國信託買下,也就是說,中國信託在亞灣有兩棟地上權承租七十年,分別是總圖二期文創共構會館與南基地北側(星紀元)

此外，南之北基地靠林森四路側，也會規畫一棟低樓層商場，由於國揚有經營漢神百貨資歷，商場計畫值得期待。

特貿三將建9棟商辦1座商場 可望成高雄最大商業與辦公園區

C.智匯方舟公司（國城建設與高興昌鋼鐵籌組）規劃構想，將配置一棟45樓、172米住商大樓，及一棟29樓、112米商辦大樓，結合智慧辦公、零售商辦、居住生活及公共服務的微型創新園區，同時提供智匯學院、托育家園等公益服務設施，預計2027至2028年，提供企業進駐使用。

南基地之南，建置安藤忠雄在台灣第一座光影美術館。智匯方舟公司並承諾，取得辦公棟使用執照後，設立5GAIoT新創天使基金7千萬元，並與市府共同成立委員會，扶植新創事業發展。

以上三案開發後，將會由空橋串連，並跨越到靠海側的輕軌站與軟科二期。屆時將成為高雄最大商業與辦公園區。

高雄特貿三啟動 請來日本大師安藤忠雄打造綜合型創新園區

此時一定要善盡告知本分的阿輝,

特別慎重提出,

不只阿輝和客戶驚覺此處有悲劇

果然早有人開罵,這樣的蓋法,水岸景觀宅浩劫

【港邊悲劇：興富發特貿三開發規劃】       文：鳳山李雨蓁

興富發特貿三的規劃流出，總投資額超過500億，但從現行規劃來看，不論商業空間、動線串連、城市景觀、生態環境的設計都非常落後、簡直是高雄水岸的悲劇，恐怕成為新灣區最糟糕的開發案，以下指出幾個較嚴重的問題：

■屏風樓效應：破壞風廊
所謂屏風效應，是指建築如同城牆，阻礙自然風、自然光進入，使得屏風後的空氣流動減弱、氣溫升高，也會阻礙日照與景觀。由於在水岸邊本來就有日夜循環的微氣候，因此此效應在海邊、河邊等通風廊特別明顯。屏風樓效應最嚴重的區域便是香港，特別是九龍、新界的新建超高層住宅，對環境影響甚巨。港島中環、紐約曼哈頓雖然摩天大樓多，但在棟距與退縮較大的狀況下，屏風效應沒有這麼明顯。

在近年全球暖化，都市又因熱島效應升溫快的狀況下，保存風廊的重要性日益被重視，例如新北市在2013年就開始在河岸實施「風環境管制地區」，限制立面寬度、建築對角長度等條件。本案同樣加入「高層建築量體之水平投影面積之最大對角線，長度以不得大於60公尺」之原則。

問題在於，雖然有限制建築寬度，但卻沒有限制棟距，導致興富發把多棟符合規範的建築靠得很近，不但產生類屏風樓效應，更會在數公尺的縫隙中，在海風通過時產生瞬間加速的狹管效應，未來總圖頂樓、會館挑空部分，可能都會因不均勻的風場非常不適。

■屏風樓效應：景觀阻礙
屏風樓的另一個問題，就在於擋住光線與景觀，本來都審概念中，就強調「留設具視覺穿透性之端景」，都市計畫書更有「維護圖書館總館視覺景觀」的「視覺景觀軸線」規劃建議， 然而興富發的規劃完全破壞後方景觀，未來總圖一帶就再也看不到海，也讓視覺所及都是擁擠的一坨建築，根本是諾貝爾升級版。

■開放空間配置不良
本基地把建築體推到基地四周，開發空間集中在中間，讓基地的開放空間和周邊都不相連，專屬於基地所有。這樣的設計，類似於興富發台中七期的百達富裔建案，採ㄇ字型規劃，這種「中庭私人化」的配置，較常見於私人住宅，而非商業複合開發。

如果開放空間留設在基地周邊，如新光路側，或是四個角落基地的退縮，自然引入人群，可以讓基地與城市有更好的融合，也能讓景觀的通透感更好。

■商業動線與人行空橋配置不佳
ㄇ字型的規劃，會讓商場動線變得長而迂迴，若是有統一管理的商場，實際上很難經營，比較適合獨立式店面。但這也顯示興富發可能只想分割空間出租，無意好好投資管理商業空間。

另外，特貿三的基地本來就規定「臨成功路與新光路沿街面應設置人行空橋系統」，但此案兩個空橋連接點都集中在成功、林森路口，也就是空橋系統延伸性不足，也沒有連結輕軌C8高雄展覽館站、或跨越新光路的可能，對於立體人行空間的串連效果不佳。

■建蔽率過高，樓高相對低

若以基地面積9387坪，含容積獎勵容積率945%來看，特貿三北基地的可利用樓地板面積達88707坪，這就算在國際上也是相當大的開發案。然而，本案卻在基地內整齊蓋滿2棟商辦，7棟住宅，相對擁擠。

對比來看，東京虎之門.麻布台Project （Modern Urban Village），包含1500戶住宅在內，在約19354坪的基地上，只蓋了三棟64層(330m)、53層（240m）、64層（270m）的建築（三棟都有住宅），樓地板面積達26萬坪（容積率近1300%），並留設一處7272坪的大型廣場與綠地。

紐約Hudson Yards 開發案，在約33000坪的基地東半（約一半1.6萬坪），則也只蓋了6棟52層（273m）、52層（280m）、72層（308ｍ）、103層（387m）、58層（308m）、51層（240m）的建築，其中兩棟為住宅用途，樓地板面積高達33.6萬坪。開發商並承諾提供1.7萬坪開放空間。

本案最高的台電辦公塔樓，48層約196m（標準層4m，1~2樓6m）；市府辦公塔樓42層172m；住宅棟最高43層，從比例看起來約莫僅有150m（推估標準層3.2m）。都是塞好塞滿，便於出租出售的類型，看不出什麼空間變化。

比起樓層數相當的台北南山廣場，48樓272m，高雄富邦凹子底案，48層240m，台北國泰置地廣場，46層212m，台北天空塔46層280m，本案相對沒有挑高的結構或特殊用途空間。另外比起一些A級辦公大樓，例如台北南山廣場，標準層高為4.8m，室內淨高3.2m；遠雄金融中心，標準層高為4.6m，室內淨高3.0m；中鋼總部，標準層高為4.2m，室內淨高2.8m，本案的標準層高度也屬一般。從興富發這一兩年在高雄推案，住宅也有標準層越來越低，盡量節省成本的傾向（如舊華王案）。

★有無改善可能？
如果開發商能將建物由9棟縮減為4~5棟，將棟距拉開為目前兩倍以上，樓層增高並增加地面開放空間，則屏風效應就能大幅改善，也能增進本案之地標意象。

另外，台電分回辦公棟中，指定要是獨立一棟，有獨立出入口，但市府分回辦公室並未指定。也就是可以設計成下方辦公室，上方住宅的複合模式，降低建蔽率同時也能提升住宅棟景觀之附加價值。

而將商業空間集中配置，開放空間配置在基地四角，增加綠地，結合建物退縮成為入口廣場，並讓空橋系統能往C8站、跨越新光路，或總圖方向延伸，都能進一步讓基地吸引更多人流。

而市府、台電除了回收樓地板面積外，也應更積極投入空間規劃與招商，並與開發實施者溝通，在建物設計時就容納更多機能，譬如高空餐廳、觀景台、高樓層觀光飯店等商業空間設置，都需要在建物設置時就規劃好。而若公部門招商成功、或是台電能發揮領頭作用進行總部、研發部門南遷，也可刺激業者設置更多商業空間投資，降低住宅比率，或至少自行規劃經營商業空間之意願，而不是應付招標標準交差了事，一心只想取得最多可銷售住宅面積。

特貿三是亞洲新灣區，甚至高雄有史以來最大複合開發案，對區域發展影響重大，期望陳其邁 Chen Chi-Mai市長、林欽榮Charles Lin 副市長，能更重視本案規劃，站在公益性、環境友善性、同時也是促進經濟發展潛力的角度，督促開發商，做好整體設計！

灣區水岸豪邸悲劇,部分海景罹難的有

遠雄THE ONE低樓層/和陸御邸/百立海洋帝寶/高永大船入港/本業殷雄/巴巴一品花園… 但這些案子是部分景觀被遮,實際狀況應參考案場空拍圖為準

中古屋如恆上海悅/星光大樓/法國愛樂/林森166西側景緻也是…

緬懷與默哀中…

**興富發在台中蓋竹筍,在高雄蓋竹筍群,說真的那個大樓造型非常現代感,如果不是繪圖軟體演進,難有這種精彩表現,此刻群體出現更會有一種星際爭霸戰的場景氛圍,只是市場對興富發操弄投資客炒作的過程與工程瑕疵頗有微詞,這種感受會導致負評加乘,其實這欲加之罪實在不必,反正修法已經了結那個時代

劃破天際的弧線–時代建築《NTC  

**市府團隊想要建設進展,想要快點剪綵啟用成為政績,所以積極細部檢討調整法規誘因,甚至到了合建換坪,已經是飲鴆止渴的感覺，不是說500坪以上國有地不可以賣最多地上權嗎?

**這也是民主政治選舉文化的速成期待,我們都會一起付出代價,只是這次海嘯第一排是這些灣區一線景觀戶,這類粗暴的結果,無奈而令人感傷…這並非要揚棄民主價值,而是民主背後還要有更多溫度不是情緒性投票給誰洩恨

**安藤忠雄的光之美術館

當然值得期待,這也讓南高有個跟北高美術館與東高衛武營抗衡的文藝地標,當初衛武營開放前,那些說高雄文化沙漠不需要這些音樂廳歌劇院的天龍人,嘿嘿,垂涎吧!

**商業與展場經濟在灣區扎根的過程,我們會一起體驗與經歷,相對於北高,越夜越美麗的南高場域，即有更豐沛的舞台來展現我們的熱情,就算我買的不是景觀宅,走到港都灣區的微醺濃妝夜色中,體驗周邊展演市集,都會是國際旅人艷羨的高雄都會生活,這不是政治黑手會伸進來的香港,房價四-五倍的台北,能夠擁有的愜意與驕傲!